A securitização é uma atividade empresarial regulamentada pela Lei nº
14.430/2022. Diferentemente das instituições financeiras, as operações de securitização
não são subordinadas ao Banco Central, mas sim à Comissão de Valores Mobiliários
(CVM), órgão responsável pela fiscalização dessa modalidade de atividade empresarial.
A referida legislação trouxe, pela primeira vez, ao ordenamento jurídico brasileiro
uma definição legal para a securitização: “é considerada operação de securitização a
aquisição de direitos creditórios para lastrear a emissão de Certificados de Recebíveis ou
outros títulos e valores mobiliários perante investidores, cujo pagamento é primariamente
condicionado ao recebimento de recursos dos direitos creditórios e dos demais bens,
direitos e garantias que o lastreiam” (art. 18, parágrafo único).
A operação de securitização tem por objeto a antecipação de recebíveis comerciais
lastreados em algum título de crédito, entre os quais se incluem duplicatas, cheques, notas
fiscais, contratos de locação, promessas de compra e venda, entre outros. A captação
desses recursos é feita por meio da subscrição de debêntures no mercado, com o objetivo
de angariar fundos para viabilizar as operações de crédito.
É cediço às securitizadoras realizarem aquisições graduais de títulos no mercado
para a formação de uma carteira composta por ativos de diversas origens, mesclando risco
e retorno para os investidores. Essa prática de mercado ganhou a definição legal de
warehousing, conforme previsto no art. 2º, inciso XIII, da Resolução CVM nº 194/23.
Com a aquisição desses títulos, a securitizadora constitui o chamado regime
fiduciário e realiza a emissão de certificados de recebíveis, debêntures ou outros títulos
de lastro financeiro no mercado. Isso possibilita a aquisição dos títulos securitizados por
investidores, que os compram mediante remuneração geralmente pré-indexada.
A Securitização de títulos imobiliários – CRI
Como abordado anteriormente, a securitização deve ser realizada quando lastreada
em título comercial com vencimento futuro, exigível e dotado de viabilidade econômica,
de modo a permitir sua colocação no mercado. Essa atuação é fiscalizada pela Comissão
de Valores Mobiliários (CVM). O Certificado de Recebível Imobiliário (CRI), por sua
vez, é um título de crédito emitido por uma companhia securitizadora com o objetivo de
captar recursos, sendo lastreado em recebíveis originados de operações do setor
imobiliário, como financiamentos de imóveis, aluguéis comerciais ou residenciais e
venda parcelada de imóveis.
Com a mesma sistemática das debêntures, os CRI’s são regulamentados e
fiscalizados pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários), pois são considerados
valores mobiliários quando ofertados publicamente.
O Conselho Monetário Nacional realizou um significante incremento e
modificação no mercado de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) por meio da
Resolução nº 5.121/24. Publicada pelo próprio CMN, essa norma trouxe mudanças
importantes para o mercado de securitização, especialmente no que se refere aos CRIs.
Entre os principais avanços, destacam-se o aumento do rigor nos requisitos de governança
das companhias securitizadoras, o que reforça a transparência e o dever de diligência,
bem como a imposição de novas exigências quanto à padronização e à divulgação das
características dos créditos que servem de lastro, além dos riscos envolvidos. Foram
também estabelecidos limites e restrições quanto aos tipos de ativos que podem compor
o lastro dos CRIs, com o objetivo de evitar riscos excessivos ou estruturas artificiais.
Ademais, busca-se incentivar a emissão de CRIs com base em créditos de melhor
qualidade, visando maior proteção aos investidores.
A securitização de recebíveis imobiliários, por meio dos CRIs, representa um
instrumento sofisticado e essencial para o desenvolvimento do mercado imobiliário e de
capitais no Brasil. Essa prática permite que ativos de longo prazo sejam convertidos em
recursos financeiros imediatos, promovendo maior liquidez, alavancagem e eficiência na
alocação de capital.
Contudo, a complexidade intrínseca dessas operações demanda atenção redobrada
dos agentes envolvidos, uma assessoria jurídica especializada, além de cuidado quanto à
origem dos créditos, à estruturação dos títulos e à transparência das informações
fornecidas aos investidores.
Nesse contexto, uma assessoria jurídica especializada, em conformidade com a
atuação da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), revela-se imprescindível,
assegurando o equilíbrio entre inovação financeira, proteção ao investidor e segurança
jurídica à securitizadora.
Dessa forma, a evolução normativa, aliada à fiscalização efetiva e à
conscientização dos agentes econômicos, é essencial para que a securitização imobiliária
continue sendo uma ferramenta legítima, sustentável e juridicamente segura, por meio de
um atendimento especializado na área de mercado de capitais.
Autor:
Rodrigo Reis Silva, advogado, sócio do escritório PSRR Advogados
(www.psrr.com.br), atuante na área de mercado de capitais, pós graduando em direito
financeiro.
